Autonome en overige financiële ontwikkelingen

Met de invoering van de Omgevingswet zijn de welstandstaken ondergebracht in de adviescommissie omgevingskwaliteit. Omdat de taken voor deze commissie onder de Omgevingswet zijn uitgebreid (op stedenbouw en landschap), zijn er meer leden toegevoegd. Incidenteel was hiervoor tot en met 2024 geld beschikbaar gesteld. Gezien het structurele karakter van de uitbreiding van taken stellen we voor om het budget voor de adviescommissie omgevingskwaliteit met € 65.000 structureel te verhogen vanaf 2025.

Stadsontwikkelfonds

Woningbouw en stadsontwikkelfonds
De woningbouwopgave is één van de grootste ambities van deze bestuursperiode. Het tekort aan woningen maakt dat de urgentie groot is en deze ook breed gevoeld wordt. Om de ambities ten aanzien van de stedelijke ontwikkeling te realiseren is de bestemmingsreserve Stadsontwikkelfonds ingesteld. Het Stadsontwikkelfonds wordt gevuld vanuit een positief jaarresultaat van het grondbedrijf nadat het weerstandsvermogen van het grondbedrijf op het vereiste niveau is gebracht.
Door inzet van het stadsontwikkelfonds zijn we in staat woningbouwontwikkelingen te versnellen en om zorg te dragen voor cofinanciering als we bijdragen van andere overheden krijgen voor Arnhemse woningbouwprojecten. Het stadsontwikkelfonds willen we met het oog op deze doelen blijven inzetten. Naast het borgen van de voortgang of versnelling van  projecten, zijn deze middelen ook bedoeld voor onder andere het realiseren van meer sociale huurwoningen, maatschappelijke functies of vergroening van de openbare ruimte. Het Stadsontwikkelfonds werkt in de praktijk tot nu toe goed. Zo heeft het fonds bijgedragen aan belangrijke stappen voor het project Spoorzone Arnhem-Oost, de realisatie van flexwoningen op het Merwedeterrein, en aan projecten zoals de Koepel en de Hobbit. Aandachtspunt bij de woningbouwprojecten is dat we daarbij telkens bekijken hoe we de woningen van energie voorzien.

Op 13 november 2024 heeft de raad de motie ‘Behoud Stadsontwikkelfonds’ aangenomen. Hiermee heeft de raad opnieuw het belang van het fonds onderstreept. In de motie wordt aangegeven dat de raad van mening is dat volkshuisvesting een overheidstaak is en de gemeente aangewezen is om ervoor te zorgen dat er meer woningen moeten worden gebouwd én dat deze woningen betaalbaar moeten zijn. De raad heeft opgeroepen om bij de Perspectiefnota 2026 te streven naar een opnieuw gevuld Stadsontwikkelfonds, en indien dit niet lukt op basis van positieve grondopbrengsten in de Perspectiefnota een voorstel te doen voor een andere financieel robuuste systematiek.

Vulling BR Stadsontwikkelfonds komende jaren onzeker
Het grondbedrijf heeft over 2024 een positief resultaat behaald van € 7 miljoen ten opzichte van het begrote resultaat. De voornaamste reden voor dit positieve resultaat is de tussentijdse winstneming Schuytgraaf die in 2024 heeft plaatsgevonden door een sterke stijging van de grondprijzen. In 2024 is daarnaast de gebiedsexploitatie Spoorzone (inclusief Rijnpark fase 1) vastgesteld. De gebiedsexploitatie Spoorzone levert een aanzienlijke bijdrage aan de invulling van de woningbehoefte in Arnhem. De gemeente neemt hierbij actief de regie in handen om het volkshuisvestelijk programma in de Spoorzone te realiseren en het woningbouwtekort te verminderen. Die regie en actieve rol bij de ontwikkeling van de Spoorzone, maar ook bij (toekomstige) gebiedsontwikkelingen, brengt ook risico’s met zich mee.

De benodigde weerstandscapaciteit is afgezet tegen het beschikbare weerstandsvermogen. Conform de nota grondbeleid is het volledige jaarresultaat 2024 van € 7 miljoen toegevoegd aan de bestemmingsreserve grondexploitatie om het weerstandsvermogen aan te vullen. Het beschikbare weerstandsvermogen eind 2024 van het grondbedrijf is niet afdoende om de volledige benodigde weerstandscapaciteit grondbedrijf te dekken. Als de omvang van het weerstandsvermogen groter is dan 110% van het risicoprofiel wordt het meerdere vanuit de reserve Grondexploitatie overgeheveld naar het Stadsontwikkelfonds. In geval het weerstandsvermogen lager is dan 100%, zal de Algemene Reserve voor dat verschil tot 100% ook moeten dienen als weerstandsvermogen voor het grondbedrijf (paragraaf 3.6 nota grondbeleid). Er wordt om die reden aanvullend een beroep gedaan voor € 25,85 miljoen op de Algemene Reserve ten behoeve van het afdekken van het risico grondbedrijf.

Het gevolg van de benodigde inzet van het positieve resultaat grondbedrijf, van 7 miljoen, voor de benodigde weerstandscapaciteit, is dat er geen dotatie aan de bestemmingsreserve Stadsontwikkelfonds kan worden gedaan. Het is de verwachting dat dotaties aan het Stadsontwikkelfonds vanuit het jaarresultaat van het grondbedrijf voor de komende jaren zullen uitblijven. Immers eventuele positieve resultaten in de komende jaren van het grondbedrijf zullen eerst ingezet dienen te worden om de benodigde weerstandscapaciteit grondbedrijf af te dekken, totdat er geen aanspraak meer gedaan hoeft te worden op de Algemene Reserve voor het afdekken van een deel van het risico grondbedrijf. En mochten er de komende jaren nog nieuwe gebieds- en grondexploitaties ter vaststelling worden aangeboden aan de raad, dan zal het benodigde weerstandsvermogen nog verder zal toenemen. Er kan dan ook worden geconcludeerd dat het grondbedrijf het Stadsontwikkelfonds in de komende jaren naar verwachting niet kan voeden met positieve jaarresultaten.

Miljarden voor woningbouw bij het Rijk, wel cofinanciering vereist
Op vrijwel alle woningbouwprojecten zit tegenwoordig een zogenaamde ‘onrendabele top’. In het regeerprogramma van het Rijk is € 5 miljard beschikbaar voor (het afdekken van onrendabele toppen voor) woningbouw en € 2,5 miljard voor mobiliteitsmaatregelen om woningbouw mogelijk te maken. Gedurende dit jaar wordt duidelijk wat de criteria zijn voor gemeenten om aanspraak te kunnen maken op deze middelen. Vaak is bij subsidiemogelijkheden van het Rijk gemeentelijke cofinanciering een vereiste. Deze bijdragen en hun cofinanciering worden vaak aan specifieke projecten gekoppeld.

De € 5 miljard van de Rijksoverheid wordt ingezet om verschillende regelingen te financieren:

• In de vorige kabinetsperiode heeft de gemeente een grote bijdrage ontvangen voor de Spoorzone Arnhem-Oost. Momenteel verkennen we of we een aanvraag kunnen indienen voor de tweede fase voor Rijnpark, aangezien het Rijk waarschijnlijk opnieuw geld beschikbaar gaat stellen voor grootschalige woningbouwlocaties.
• Er komt binnenkort waarschijnlijk een nieuwe ronde om woningbouwimpulsmiddelen aan te vragen. Gemeenten moeten bij deze regeling opdragen voor 50% van het publiek financieel tekort. Voor subsidies van andere overheden is het dan ook noodzaak dat we als Arnhem voldoende middelen beschikbaar hebben om ook zelf projecten mogelijk te blijven maken.
• Op dit moment is de Realisatiestimulans in ontwikkeling. De Realisatiestimulans is een nieuwe voorspelbare bijdrage, gebaseerd op het totaal aantal gerealiseerde betaalbare woningen per jaar. Het gaat hierbij om een bijdrage van gemiddeld € 7.000 per gerealiseerde woning in het betaalbare segment. Omdat dit een regeling achteraf is (na realisatie), kan het wenselijk zijn dat een gemeentelijke voorfinanciering gewenst is.
• Een deel van de € 5 miljard is beschikbaar voor woningbouw in de gebieden van het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid, waar Arnhem-Oost er een van is. Het gaat om woningen in het midden en goedkope segment en om sociale huurwoningen. De realisatie van deze woningen leidt tot aanzienlijke wijkverbeteringen aangezien ook een stevige investering in de kwaliteit van de openbare ruimte wordt gedaan. Er zijn plannen ingediend voor Arnhem-Oost, en er is gekeken naar projecten buiten Arnhem-Oost die de druk op Arnhem-Oost verminderen als ze worden gerealiseerd. Het gaat om projecten voor de versnelling van de woningbouw in Presikhaaf, Malburgen, Rijnpark, Arnhem-West en de Nijmeegseweg. De komende periode vindt samen met het ministerie de uitwerking van de hoofdafspraak over de gebieden plaats.

Robuuste systematiek
Arnhem maakt goede kans om middelen van het Rijk binnen te halen, maar daarvoor is gemeentelijke cofinanciering vereist. Om tot een langjarige robuuste financiële systematiek te komen voor het realiseren van meer sociale en betaalbare woningen in Arnhem is meer nodig. De vraag is dus hoe we kunnen zorgen voor een duurzame vulling van het Stadsontwikkelfonds, nu de optie vanuit het positieve resultaat van het grondbedrijf de komende jaren zeer klein is.

Een eerste mogelijkheid is om een structurele toevoeging aan het fonds in de begroting op te nemen, zoals bijvoorbeeld bij het IHP gebeurt. Echter de structurele financiële ruimte is zeer beperkt en daarnaast zijn dit soort ontwikkelingen juiste met incidentele middelen te financieren. Om tot een systematiek te komen met een toevoeging van incidentele middelen aan het fonds is het voorstel om, in geval van een positief gemeentelijk jaarresultaat, jaarlijks bij de jaarrekening 50% van de niet begrote maar wel gerealiseerde jaarwinst van de gemeente toe te voegen aan BR Stadsontwikkelfonds. Deze voeding van het fonds bedraagt maximaal € 6 miljoen per jaar. Het toevoegen van het jaarresultaat wordt begrensd door de minimale hoogte van de weerstandsfactor van 1,0. Wanneer de gemeente dan een meevaller heeft in de vorm van een niet begroot voordelig jaarrekeningresultaat dan wordt eerst de BR Stadsontwikkelfonds aangevuld voordat de meevaller in de algemene reserve beschikbaar komt voor andere zaken. Mogelijke gewenste verdere vulling van het Stadsontwikkelfonds wordt vervolgens integraal afgewogen. Het voorstel is dat de woningbouwopgave op deze wijze prioriteit krijgt ten opzichte van andere opgaven. Kanttekening is dat de voeding van het fonds van jaar op jaar kan wisselen en volledig afhankelijk is van of er een positief jaarresultaat is.

Korte termijn
De aangegeven aanvullingen op het Stadsontwikkelfonds zullen met name bijdragen aan gebiedsontwikkelingen die op de langere termijn hun uitwerking krijgen. Voor een aantal ontwikkelingen is het van belang om vooruitlopend daarop éénmalig een extra bedrag aan het Stadsontwikkelfonds toe te voegen. Deze gebiedsontwikkelingen spelen op de korte termijn en behoeven een extra inzet van de gemeente, al dan niet als voorfinanciering of co-financiering voor bijdragen van andere overheden. Wij stellen daarom voor om in 2025 voor de gebiedsontwikkelingen die op korte termijn spelen een bedrag van € 6 miljoen toe te voegen aan het Stadsontwikkelfonds. Dit bedrag is gebaseerd op het gemiddelde kengetal voor de publieke onrendabele top en de gevraagde cofinancieringsbijdrage.